Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 4 августа 2014 г. № 387 ”О внесении дополнений и изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667“ (далее – Указ № 387) с 1 января 2015 года в пригородных зонах г. Минска и областных центров запрещаются, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, отчуждение (купля-продажа, мена, дарение) предоставленных в частную собственность для коллективного садоводства земельных участков, в том числе земельных участков, образованных в результате их раздела, слияния, передача в аренду таких земельных участков, передача прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, предоставленных для указанной цели в аренду, в том числе земельных участков, образованных в результате их раздела, слияния, а также отчуждение капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, расположенных на земельных участках, предоставленных для коллективного садоводства, в том числе на земельных участках, образованных в результате их раздела, слияния, до истечения 5 лет со дня государственной регистрации возникновения прав на такие земельные участки, за исключением отчуждения земельных участков и (или) расположенных на них капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений местным исполнительным комитетам.
Предусмотренный данной нормой запрет отчуждения (купля-продажа, мена, дарение) касается исключительно земельных участков, предоставленных гражданину местным исполнительным комитетом для ведения коллективного садоводства в частную собственность, с момента государственной регистрации у гражданина возникновения права частной собственности на которые по состоянию на 1 января 2015 года не истек 5 летний срок.
Таким образом, запрет на отчуждение после 1 января 2015 года земельных участков не касается земельных участков:
право частной собственности на которые перешло по наследству (независимо от даты государственной регистрации права частной собственности наследодателя и наследников на земельный участок);
приобретенных гражданином на основании гражданско-правовых сделок (на основании договоров купли-продажи, дарения, мены и т.д.);
принадлежащих гражданину на праве пожизненного наследуемого владения либо аренды и выкупленных им в частную собственность, если с момента государственной регистрации возникновения у лица, которому первоначально земельный участок был предоставлен местным исполнительным комитетом для ведения коллективного садоводства, права пожизненного наследуемого владения либо аренды истек 5 летний срок.
То есть, если гражданин купил в 2014 году или ранее земельный участок для коллективного садоводства и зарегистрировал до 1 января 2015 года в установленном порядке в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним договор купли-продажи и право собственности на земельный участок, то после 1 января 2015 года гражданин сможет распорядиться этим земельным участком с соблюдением требований законодательства об охране и использовании земель.
Если же гражданин купил в 2014 году или ранее земельный участок, который был предоставлен продавцу для ведения коллективного садоводства местным исполнительным комитетом, но по состоянию на 1 января 2015 года не пройдет еще 5 лет с момента государственной регистрации возникновения права собственности продавца на этот земельный участок, то в случае обращения покупателя за осуществлением государственной регистрации договора купли-продажи такого земельного участка и основанного на нем права собственности только после 1 января 2015 года, в совершении регистрационных действий покупателю будет отказано, так как будет нарушаться вышеуказанная норма Указа № 387. Разрешение в такой ситуации вопроса об оформлении права собственности на земельный участок возможно будет только в судебном порядке.
Если же гражданин купил в 2014 году или ранее земельный участок, который был приобретен продавцом на основании гражданско-правовой сделки (договора купли-продажи, мены, дарения ит.д.) или перешел к нему по наследству, то осуществить государственную регистрацию такого договора и основанного на нем права на земельный участок покупатель сможет при отсутствии иных оснований для отказа также после 1 января 2015 года.
При этом отчуждение гражданами принадлежащих им на праве собственности земельных участков для ведения коллективного садоводства допускается также при отсутствии на них возведенных и зарегистрированных в установленном порядке садовых домиков.
Аналогичным образом регулируются вопросы отчуждения гражданами садовых домиков, расположенных на земельных участках для коллективного садоводства, принадлежащих им на праве пожизненного наследующего владения либо аренды.
В целях совершенствования регулирования отношений в области охраны и использования земель на территории Республики Беларусь, в том числе порядка предоставления земельных участков при продаже недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, расширения полномочий местных исполнительных комитетов в решении вопросов изъятия и предоставления земельных участков:
1. Установить, что:
1.1. земельные участки предоставляются:
гражданам на праве временного пользования, пожизненного наследуемого владения, частной собственности или аренды;
индивидуальным предпринимателям на праве аренды;
юридическим лицам Республики Беларусь на праве постоянного или временного пользования, частной собственности или аренды, юридическим лицам, не являющимся резидентами Республики Беларусь, - на праве аренды.
Вид вещного права, на котором может быть предоставлен земельный участок, определяется в соответствии с законодательными актами в зависимости от целей его использования и с учетом требований настоящего Указа;
1.2. изъятие и предоставление земельных участков, за исключением указанных в абзаце первом части первой пункта 2 настоящего Указа, если иное не предусмотрено Президентом Республики Беларусь, осуществляется:
сельскими, поселковыми исполнительными комитетами - из земель сельских населенных пунктов, поселков городского типа гражданам для строительства и (или) обслуживания одноквартирного, блокированного жилого дома, для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей (отдельным категориям граждан Республики Беларусь в соответствии с законодательством), ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных;
районными исполнительными комитетами - из земель в границах районов для целей, связанных с ведением лесного, сельского, подсобного сельского хозяйства, традиционных народных промыслов, коллективного садоводства, дачного строительства, а также из земель городов районного подчинения, сельских населенных пунктов, поселков городского типа, дачных кооперативов, садоводческих товариществ, за исключением земель, решение по которым принимается сельскими, поселковыми исполнительными комитетами;
Минским городским исполнительным комитетом и городскими (городов областного подчинения) исполнительными комитетами - соответственно из земель г. Минска и городов областного подчинения;
областными исполнительными комитетами - из земель в границах области, за исключением земель, решение по которым принимается Минским городским, городскими (городов областного подчинения), районными, сельскими, поселковыми исполнительными комитетами;
администрациями свободных экономических зон - резидентам соответствующих свободных экономических зон в границах данных зон (если это право делегировано соответствующими областными, Минским городским и городскими (городов областного подчинения) исполнительными комитетами).
Одновременно с принятием решения об изъятии и предоставлении земельных участков областные, Минский городской, городские (городов областного подчинения), районные исполнительные комитеты, администрации свободных экономических зон в соответствии с их компетенцией по изъятию и предоставлению земельных участков при необходимости осуществляют перевод земельных участков из одних категорий в другие.
При этом администрации свободных экономических зон осуществляют действия, указанные в части второй настоящего подпункта, в случае, если право на перевод земельных участков в установленном порядке делегировано им соответствующими областными, Минским городским и городскими (городов областного подчинения) исполнительными комитетами.
Решения об изъятии и предоставлении земельных участков, об отнесении земель к определенным категориям и видам, о переводе их из одних категорий и видов в другие, принятые государственными органами в установленном законодательством порядке до вступления в силу настоящего Указа, имеют юридическую силу;
1.3. изъятие и (или) предоставление земельных участков для размещения важных оборонных и (или) военных объектов, дипломатических представительств, приравненных к ним представительств международных организаций и консульских учреждений иностранных государств в Республике Беларусь, а также при распоряжении высвобождаемым недвижимым имуществом государственными органами, имеющими воинские формирования и военизированные организации, осуществляется в порядке, установленном законодательными актами;
1.4. предоставление в аренду земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
2. Изъятие и предоставление земельных участков из сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, лесных земель лесного фонда для целей, не связанных с назначением этих земель, а также перевод таких земель в иные категории и виды производятся областными и Минским городским исполнительными комитетами и допускаются:
2.1. для размещения объектов недвижимого имущества в случаях, когда такое размещение предусмотрено:
решениями Президента Республики Беларусь, Совета Министров Республики Беларусь;
государственными программами, утвержденными Президентом Республики Беларусь или Советом Министров Республики Беларусь;
градостроительными проектами, генеральными планами городов, иных населенных пунктов и (или) градостроительными проектами детального планирования - в населенных пунктах;
схемами землеустройства районов, проектами внутрихозяйственного землеустройства с учетом государственной схемы комплексной территориальной организации Республики Беларусь, схем комплексной территориальной организации областей - вне населенных пунктов;
2.2. для размещения объектов недвижимого имущества в исключительных случаях, не предусмотренных подпунктом 2.1 настоящего пункта, когда отсутствует возможность размещения таких объектов на земельных участках из иных категорий и видов земель;
2.3. в иных случаях, предусмотренных законами или решениями Президента Республики Беларусь.
При этом принятие областными, Минским городским исполнительными комитетами в соответствии с подпунктом 2.2 настоящего пункта решений о размещении объектов недвижимого имущества несельскохозяйственного и нелесохозяйственного назначения, связанных с изъятием и предоставлением земельных участков, указанных в абзаце первом части первой настоящего пункта, допускается только при невозможности размещения этих объектов на земельных участках несельскохозяйственного назначения, или непригодных для ведения сельского хозяйства, или на сельскохозяйственных землях худшего качества, а также на землях, не покрытых лесом либо занятых малоценной древесно-кустарниковой растительностью, в случае предоставления земельного участка из земель лесного фонда.
3. При продаже на территории Республики Беларусь в установленном порядке недвижимого имущества (капитальных строений (зданий, сооружений), включая входящие в состав предприятий как имущественных комплексов), находящегося в государственной собственности, в том числе путем проведения аукциона, одновременно осуществляется продажа права заключения договора аренды земельного участка, необходимого для обслуживания этого имущества, если иное не установлено законами или решениями Президента Республики Беларусь.
4. Местные исполнительные комитеты формируют перечни свободных (незанятых) земельных участков, в том числе с расположенными на них неиспользуемыми объектами недвижимости, подлежащими сносу (далее - свободные (незанятые) земельные участки), находящихся в населенных пунктах, на территории районов, включая садоводческие товарищества, дачные кооперативы, которые могут быть предоставлены гражданам для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов, коллективного садоводства, дачного строительства. Информация о наличии таких земельных участков должна быть полной, достоверной, открытой, доступной и подлежит включению в перечни с указанием целей возможного использования этих участков.
Перечни свободных (незанятых) земельных участков поддерживаются в актуальном состоянии, ежемесячно обновляются и размещаются на информационных стендах и официальных сайтах местных исполнительных комитетов в глобальной компьютерной сети Интернет, а также могут распространяться иными доступными способами, в том числе через средства массовой информации.
5. Земельные участки предоставляются в установленном порядке, если иное не предусмотрено пунктом 6 настоящего Указа, по результатам аукционов:
на право заключения договоров аренды земельных участков - в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам;
с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) - в аренду индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам;
по продаже земельных участков в частную собственность - в частную собственность гражданам Республики Беларусь для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов (за исключением случаев, когда земельные участки находятся в пользовании, пожизненном наследуемом владении этих граждан или на праве аренды, но с расположенными на них жилыми домами, принадлежащими гражданам на праве собственности), а также негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь в случаях, предусмотренных законодательными актами.
6. Без проведения аукциона на право заключения договоров аренды, аукциона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) и аукциона по продаже земельных участков в частную собственность земельные участки предоставляются на вещных правах в соответствии с законодательными актами в области охраны и использования земель:
государственным органам, иным государственным организациям (за исключением предоставления земельных участков для строительства автозаправочных станций);
сельскохозяйственным организациям, в том числе крестьянским (фермерским) хозяйствам, иным организациям - для ведения сельского, подсобного сельского хозяйства;
научным организациям, учреждениям образования - для исследовательских или учебных целей в области сельского либо лесного хозяйства;
государственным лесохозяйственным учреждениям, организациям местных исполнительных и распорядительных органов, в компетенцию которых входит ведение лесопаркового хозяйства, - для ведения лесного хозяйства;
религиозным организациям, иным юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям - для строительства культовых строений и мест погребения;
гражданам Республики Беларусь, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, постоянно проживающим в населенных пунктах и работающим в этих населенных пунктах или на территории районов, в которых находятся такие населенные пункты, - для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов в данных населенных пунктах;*
гаражным (гаражно-строительным) кооперативам и кооперативам, осуществляющим эксплуатацию автомобильных стоянок, - для строительства и эксплуатации гаражей, автомобильных стоянок для хранения транспортных средств граждан Республики Беларусь - членов таких кооперативов;
гражданам Республики Беларусь - для ведения личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства, традиционных народных промыслов, огородничества, сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, а также отдельным категориям граждан Республики Беларусь в соответствии с законодательством - для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей;
садоводческим товариществам, гражданам Республики Беларусь - для ведения коллективного садоводства;
гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, если по условиям отвода земельного участка требуется предоставление им другого земельного участка взамен изымаемого (в том числе взамен намеченного к изъятию и предоставлению этим лицам);
гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам - для оформления правоудостоверяющих документов на земельные участки, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности или ином законном основании капитальные строения (здания, сооружения);
гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, получившим в установленном законодательством порядке до 2 мая 2006 г. разрешения сельских, поселковых, городских, районных исполнительных комитетов на проведение проектно-изыскательских работ для строительства в г. Минске, областных центрах и пригородных зонах этих городов капитальных строений (зданий, сооружений), если проведение аукционов на эту дату не предусмотрено законами или решениями Президента Республики Беларусь;
гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, получившим в установленном законодательством порядке до 1 января 2008 г. разрешения сельских, поселковых, городских, районных исполнительных комитетов на проведение проектно-изыскательских работ для строительства капитальных строений (зданий, сооружений) на территории, не указанной в абзаце тринадцатом части первой настоящего пункта, если проведение аукционов на эту дату не предусмотрено законами или решениями Президента Республики Беларусь;
резидентам свободных экономических зон - для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества в этих зонах;
при необходимости занятия дополнительного земельного участка, если при проведении реконструкции существующего объекта без изменения его функционального назначения либо в ходе выполнения проектно-изыскательских работ выяснилось, что для строительства объекта требуется земельный участок большего размера;
при приобретении не завершенных строительством, незаконсервированных капитальных строений (кроме не завершенных строительством жилых домов и жилых помещений), решение об отчуждении которых принято Президентом Республики Беларусь;
юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям - для размещения объекта недвижимого имущества на территории Республики Беларусь, если строительство такого объекта и конкретное юридическое лицо, индивидуальный предприниматель определены решением Президента Республики Беларусь либо государственной программой, утвержденной Президентом Республики Беларусь или Советом Министров Республики Беларусь;
по решению Президента Республики Беларусь в иных случаях.
Если иное не предусмотрено законами, правовыми актами Президента Республики Беларусь, областные, Минский городской исполнительные комитеты определяют вещные права на земельные участки, предоставляемые данными исполнительными комитетами без проведения аукциона в соответствии с частью первой настоящего пункта гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества.
Победителям аукциона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) земельные участки предоставляются без проведения аукциона на право заключения договоров аренды. Решение о проведении аукциона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) принимается Минским городским исполнительным комитетом, городским исполнительным комитетом областного центра в отношении земельных участков в г. Минске и областных центрах, на которых находятся объекты недвижимости, подлежащие сносу.
Если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, то при предоставлении земельных участков в аренду для целей, указанных в абзацах втором - седьмом, девятом - двенадцатом части первой настоящего пункта, плата за право заключения договоров аренды этих участков не взимается, а для целей, определенных в абзацах восьмом, тринадцатом - восемнадцатом названной части, такая плата взимается на основании их кадастровой стоимости. Размер и условия внесения платы за право заключения договоров аренды земельных участков для целей, указанных в абзаце девятнадцатом части первой настоящего пункта, определяются в соответствии с решением Президента Республики Беларусь.
Порядок определения размера платы за право заключения договоров аренды земельных участков, предоставляемых без проведения аукционов согласно части первой настоящего пункта, а также начальной цены предмета таких аукционов устанавливается Советом Министров Республики Беларусь.
В случае, если решение о предоставлении земельных участков в аренду для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества, в том числе по результатам аукционов, входит в компетенцию областных, Минского городского, городских (городов областного подчинения) исполнительных комитетов, данными органами может быть принято решение о предоставлении рассрочки внесения платы за право заключения договоров аренды земельных участков.
Без проведения аукциона на право заключения договора аренды земельные участки для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности*) предоставляются юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям в постоянное и (или) во временное пользование.
Земельные участки предоставляются из государственной собственности в частную собственность граждан Республики Беларусь по их кадастровой стоимости, за исключением земельных участков, передаваемых в частную собственность граждан Республики Беларусь по результатам аукционов по продаже земельных участков в частную собственность для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов в соответствии с законодательными актами. При предоставлении земельных участков в собственность таким лицам по результатам проведения аукциона их стоимость определяется по результатам аукциона и не может быть ниже их кадастровой стоимости.
Земельные участки предоставляются из государственной собственности в частную собственность негосударственных юридических лиц Республики Беларусь только в случаях, предусмотренных законодательными актами, и по кадастровой стоимости этих участков, если иное не определено Президентом Республики Беларусь. При предоставлении земельных участков в собственность таким лицам по результатам проведения аукциона по продаже земельных участков в частную собственность их стоимость определяется по результатам аукциона и не может быть ниже их кадастровой стоимости.
7. Право на земельный участок возникает у гражданина, индивидуального предпринимателя или юридического лица с момента государственной регистрации этого права в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - организация по государственной регистрации) и удостоверяется свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.
Документы, удостоверяющие право на земельные участки, выданные до 1 февраля 2006 г., являются действительными и имеют одинаковую юридическую силу со свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.
Указ Президента Республики Беларусь от 26.12.2017 № 463 «О совершенствовании порядка изъятия и предоставления земельных участков» (далее - Указ № 463) направлен на дальнейшее совершенствование правового регулирования отношений в области охраны и использования земель. Документ в том числе вносит ряд принципиальных изменений и дополнений в Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее - Указа № 667).
Улучшать разрешено
Согласно п. 3 Указа № 463 землепользователи до принятия решения о предстоящем изъятии земельного участка для госнужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества имеют право пользоваться земельными участками, эксплуатировать и улучшать расположенные на них объекты недвижимого имущества без учета установленных градостроительными регламентами ограничений в отношении территорий перспективного развития населенных пунктов (территорий, подлежащих реконструкции, трансформации). Следует особо отметить, что данная норма касается не только физических лиц, но и иных землепользователей, хотя особенно актуальным данное нововведение является именно для граждан.
Данная норма решает проблему, которую чиновники старались не замечать десятки лет: люди не могли улучшать свое жилье из-за того, что их дома планируется когда-то, даже в необозримом будущем, пустить под снос, потому что такое улучшение влекло увеличение размера компенсации при сносе. Теперь до принятия решения о предстоящем изъятии земельных участков для госнужд граждане вправе реконструировать принадлежащие им жилые дома с увеличением их площади, а также возводить хозяйственные постройки на придомовой территории даже в тех случаях, когда градостроительной документацией намечен снос усадебной жилой застройки.
Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь дало по этому поводу разъяснение, согласно которому землепользователи до принятия решения о предстоящем изъятии земельного участка для госнужд и сноса объектов недвижимости на основании решений, принятых местными исполнительными и распорядительными органами, имеют право осуществлять:
- перепланировку жилых помещений;
- устройство жилой мансарды в габаритах существующего чердачного пространства;
- пристройку санузла, ванной, топочной;
- тепловую реабилитацию ограждающих конструкций домов;
- возведение построек (веранда, терраса, беседка, крыльцо, навес);
- устройство пандусов для физически -ослабленных лиц;
- подключение к инженерным сетям (водо-, электро-, газоснабжения, канализации и связи);
- возведение капитальных хозяйственных построек (гаража площадью не более 25 метров квадратных, сарая для хранения хозяйственного инвентаря и топлива площадью не более 15 метров квадратных, бани площадью не более 12 метров квадратных);
- реконструкцию существующих жилых домов и строений.
В то же время нельзя осуществлять новое строительство на земельных участках, которые в будущем планируется изъять для государственных нужд, как нельзя и изменять их целевое назначение.
Сроки
Установлен срок для возмещения убытков, причиняемых землепользователям изъятием или временным занятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости. Такие убытки должны быть возмещены землепользователю до принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка.
Закреплен срок направления землепользователям уведомления о необходимости возврата предоставленного во временное пользование земельного участка (ч. 2 п. 45 Положения об изъятии и предоставлении земельных участков, утвержденного Указом № 667 в редакции Указа № 463 (далее - Положение)): землеустроительная служба должна сделать это за месяц до такого срока. Данная норма введена с целью своевременного возврата земельных участков землепользователями.
Устанавливается срок для принятия местным исполкомом решения об отказе в предоставлении земельного участка (ч. 2 п. 15 Положения). При наличии оснований для отказа в предоставлении земельного участка местный исполком в течение 10 рабочих дней со дня поступления заявления заинтересованного лица принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка с указанием соответствующих законодательству оснований отказа и в течение 3 рабочих дней со дня принятия такого решения направляет его копию (выписку из решения) заинтересованному лицу. Действующая редакция Указа № 667 сроки для принятия исполкомом такого решение не регламентировала.
Без аукциона
Расширен перечень случаев, когда земельные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам без аукциона (п. 7 Указа № 667). В частности, теперь без аукциона земельные участки можно предоставлять также:
- организациям застройщиков;
- организациям, управляющим общим имуществом для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения;
- победителям аукциона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений);
- сельскохозяйственным организациям, в том числе крестьянским (фермерским) хозяйствам, юридическим лицам, имеющим филиал либо иное обособленное подразделение, осуществляющим предпринимательскую деятельность по производству сельскохозяйственной продукции, у которых выручка от реализации продукции составляет не менее 50% общей суммы выручки этого филиала либо иного обособленного подразделения, государственным лесохозяйственным учреждениям, иным государственным организациям - для строительства и (или) обслуживания жилых домов, обслуживания зарегистрированных организацией по государственной регистрации квартир в блокированных жилых домах (при соблюдении условий, установленных законодательством) для работников таких организаций, работников организаций социально-культурной сферы, а также размещения агроэкотуристов.
Преференции
Перечень случаев освобождения от возмещения потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства, связанных с изъятием земельного участка, расширен. Например, такие потери не будут возмещаться при изъятии земель для строительства и обслуживания объектов социального обслуживания, транспортной и инженерной инфраструктуры в границах свободных экономических зон.
До 1 января 2020 г. освобождаются от уплаты государственной пошлины за выдачу (оформление) правоудостоверяющих документов на земельные участки, предоставленные юридическим лицам для ведения сельского хозяйства и лесного (лесопаркового) хозяйства, сельскохозяйственные организации, государственные лесохозяйственные учреждения, организации местных исполнительных и распорядительных органов, в компетенцию которых входит ведение лесного (лесопаркового) хозяйства.
От дублирования отказываемся
Из Указа № 667 исключаются нормы, содержащиеся в Кодексе Республики Беларусь о земле (далее - КоЗ). Ранее практика была такая: изменения и дополнения в КоЗ чуть ли не в обязательном порядке дублировались в Указе № 667. И наоборот. Теперь же решено от этого отказаться, что вполне логично и целесообразно: зачем дублировать одни и те же положения в нескольких законодательных актах? Так, в частности, из Указа № 667 будут исключены нормы:
- об особенностях отчуждения земельных участков, предоставленных гражданам как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и расположенных на них объектов;
- устанавливающие размеры земельных участков, предоставляемых для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов в населенных пунктах, расположенных в пригородных зонах г. Минска, областных центров и городов областного подчинения.
Кадастровая стоимость
Согласно Указу № 463 теперь кадастровая стоимость земли не привязана к доллару (но только если она определялась после 1 января 2015 г.). Так, по общему правилу земельные участки будут предоставляться в частную собственность и аренду исходя из кадастровой стоимости, определенной:
- в белорусских рублях на дату оценки - в случае, если кадастровая стоимость определена после 1 января 2015 г.;
- в белорусских рублях исходя из официального курса доллара США к белорусскому рублю, установленного Национальным банком на дату подачи такого заявления, - в случае, если кадастровая стоимость определена не позднее 1 января 2015 г.
Особо охраняемые природные территории
С целью не допустить необоснованного изъятия земель, образующих особо охраняемые природные территории, вводится норма, согласно которой изъятие и предоставление земельных участков из таких земель допускаются только в случаях, если цели и условия изъятия и предоставления этих земельных участков не противоречат режиму охраны и использования особо охраняемых природных территорий (ч. 2 п. 2 Указа № 667).
Землеустроительная служба по-новому
Совершенствуется работа землеустроительных служб, в частности, поскольку необходимо повышение уровня знаний таких служб. В связи с этим п. 3 Указа Президента Республики Беларусь от 11.12.2009 № 622 «О совершенствовании порядка регулирования земельных отношений и осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель» изложен в новой редакции. Теперь положения о землеустроительных службах областных и Минского городского исполнительных комитетов будут утверждаться председателями областных и Минского городского исполнительных комитетов по согласованию с Госкомимущества.
Руководители землеустроительных служб областных и Минского городского исполнительных комитетов теперь будут назначаться на должности и освобождаться от должностей председателями областных и Минского городского исполнительных комитетов не только с согласия Председателя Государственного комитета по имуществу, но и с согласия помощников Президента - инспекторов по областям, г. Минску.
Руководители землеустроительных служб районных, городских (кроме Минского городского) исполнительных комитетов будут назначаться на должности и освобождаться от должностей председателями районных, городских (кроме Минского городского) исполнительных комитетов с согласия председателей областных исполнительных комитетов и Председателя Госкомимущества.
Иные изменения
Кроме того, Указ № 463 также содержит нормы, предусматривающие:
- возможность предоставления инвестору и (или) организации, реализующей инвестиционный проект, дополнительного земельного участка, размер которого не превышает 10% размера первоначального земельного участка;
- стимулирование развития крестьянских фермерских хозяйств;
- внедрение современных технологий в процессы отвода земельных участков;
- изменения в ряд прочих законодательных актов.
КОММЕНТАРИЙ К УКАЗУ ПРЕЗИДЕНТА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ОТ 27.12.2007 № 667 «ОБ ИЗЪЯТИИ И ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ»
С 1 января 2008 г. вступил в силу Указ Президента РБ от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее - Указ № 667), которым установлены новые подходы к предоставлению земельных участков на территории республики, а также усовершенствованы земельные отношения с целью ликвидации предпосылок, способствующих развитию теневого рынка земельных участков.
Для оперативного решения вопросов по изъятию и предоставлению земельных участков полномочия по изъятию сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, лесных земель лесного фонда переданы Президентом РБ местным исполнительным комитетам. Сокращены сроки предоставления земельных участков.
Кроме того, Указом № 667 определены:
Полномочия администраций свободных экономических зон по изъятию и предоставлению земельных участков резидентам свободных экономических зон, по переводу земельных участков из одних категорий в другие (если эти права делегированы соответствующими местными исполкомами);
Порядок обязательного формирования земельных участков при продаже недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности. Продажа такого имущества должна осуществляться одновременно с продажей права аренды земельного участка, необходимого для обслуживания этого имущества, если иное не установлено законами или решениями Президента РБ.
Указ № 667 также упростил порядок перехода права на земельный участок в случае перехода права на расположенное на нем капитальное строение (здание, сооружение), в т.ч. не завершенное строительством законсервированное капитальное строение, к другому лицу, если при этом не изменяется целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, его размер и границы. В этом случае государственная регистрация перехода права на земельный участок осуществляется без принятия решения местным исполнительным комитетом в установленном законодательством порядке, а на основании документов, представляемых для осуществления государственной регистрации перехода права на такое капитальное строение (здание, сооружение).
С 1 января 2008 г. земельные участки должны предоставляться гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам в основном по результатам следующих аукционов:
На право заключения договоров аренды земельных участков;
С условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений);
По продаже земельных участков в частную собственность.
Без проведения указанных аукционов земельные участки могут быть предоставлены только для тех целей и тем гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, которые указаны в п.6 Указа № 667.
Прокомментируем некоторые нововведения.
Льготы, установленные для граждан Республики Беларусь, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, на получение земельного участка для строительства и обслуживания одноквартирного блокированного жилого дома без проведения аукциона, не распространяются на граждан, проживающих и (или) работающих в областных центрах, городах областного подчинения (территории городов областного подчинения не включаются в территорию районов) и в г.Минске.
Вместе с тем все граждане независимо от их места проживания, а также индивидуальные предприниматели и юридические лица вправе будут получить земельный участок без проведения аукциона и оформить правоустанавливающие документы на него, если на участке имеется капитальное строение (здание, сооружение) в их собственности или на ином законном основании.
Без каких-либо ограничений и проведения аукциона предусмотрено предоставлять земельные участки всем субъектам хозяйствования для реконструкции существующих объектов, если при этом не будет меняться их функциональное назначение либо если в ходе проведения проектно-изыскательских работ выяснится, что для строительства объекта требуется земельный участок большего размера.
Указом № 667 установлено, что во всех случаях для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов (за исключением домов повышенной комфортности) земельные участки должны предоставляться юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям в постоянное и (или) временное пользование.
Для снижения единовременной финансовой нагрузки на инвесторов областным, Минскому городскому, городским (городов областного назначения) исполнительным комитетам предоставлено право установления рассрочки внесения платы за право заключения договоров аренды земельных участков при принятии решения о предоставлении земельных участков в аренду для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества, в т.ч. по результатам аукционов.
При наличии заявительного принципа на получение земельного участка в соответствующем виде права Указ № 667 предоставляет облисполкомам, Минскому горисполкому право определять вещные права на земельные участки, предоставляемые ими без проведения аукционов гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества, если иное не предусмотрено законами или решениями Президента РБ.
Это значит, что указанным исполкомам необходимо в установленном порядке своими решениями определить случаи, при которых земельные участки должны предоставляться на том или ином вещном праве. При этом такие решения подлежали регистрации в установленном порядке в Национальном реестре правовых актов Республики Беларусь.
Важными нормами Указа № 667 являются условия передачи земельных участков из государственной собственности в частную собственность граждан Республики Беларусь только по их кадастровой стоимости, за исключением случаев, когда такие участки передаются по результатам аукционов по продаже земельных участков в частную собственность для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов в соответствии с законодательством.
Аналогично по кадастровой стоимости земельных участков будут передаваться участки в частную собственность негосударственных юридических лиц Республики Беларусь в случаях, предусмотренных законодательством, если иное не будет определено Президентом РБ.
При предоставлении земельных участков в собственность гражданам и юридическим лицам их стоимость определяется по результатам проведения аукционов по продаже земельных участков в частную собственность и не может быть ниже кадастровой стоимости.
Также новеллами Указа № 667 являются:
Обязательная выдача местными исполкомами предписаний юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям и гражданам о необходимости занятия предоставленного земельного участка, на который получены правоустанавливающие документы на землю, в соответствии с целью и условиями его предоставления за один месяц до истечения установленных сроков занятия этого участка (в силу Указа № 667 юридические лица и индивидуальные предприниматели обязаны приступить к занятию земельного участка в течение 6 месяцев с момента получения правоустанавливающего документа на земельный участок, а граждане - в течение одного года);
Введение для всех, кто получает земельный участок, обязанности по осуществлению государственной регистрации создания земельного участка и прав на него в течение 2 месяцев со дня принятия решения о предоставлении этого участка. Неисполнение указанной нормы влечет отмену данного решения органом, его принявшим. Указанный срок по осуществлению государственной регистрации земельного участка может быть продлен местным исполкомом только гражданам (не более чем на 2 месяца), у которых имелась уважительная причина, препятствующая обратиться в территориальные органы по государственной регистрации и земельному кадастру;
Снятие запрета на изменение целевого назначения земельного участка, предоставленного гражданам Республики Беларусь для ведения личного подсобного хозяйства. Уже с 1 января 2008 г. граждане могут реализовать такую возможность и в установленном порядке изменить вышеуказанное назначение земельного участка на строительство и (или) обслуживание одноквартирного, блокированного жилого дома во всех случаях, за исключением случаев несоответствия такого изменения регламентам застройки населенного пункта, установленным в утвержденной градостроительной документации;
Усиление ответственности не только за нарушение установленных Указом № 667 порядков формирования, изъятия и предоставления земельных участков, сроков рассмотрения заявлений граждан, индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, порядка и срока работы комиссии по выбору места размещения земельного участка, согласования документов, необходимых для принятия решения о предоставлении земельных участков, сроков принятия таких решений, но и за несоблюдение условий отвода земельных участков, указанных в решениях об изъятии и предоставлении земельных участков;
Обязанность местных исполнительных комитетов до 1 февраля 2008 г. сформировать и ежемесячно обновлять перечни свободных (незанятых) земельных участков, которые могут быть предоставлены гражданам для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов, коллективного садоводчества, дачного строительства с установлением порядка распространения информации о таких участках. Предоставление таких участков будет осуществляться в зависимости от целевого назначения их использования и нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий по результатам аукционов либо без проведения аукционов на право заключения договора аренды или аукциона по продаже земельных участков в частную собственность.
Указом № 667 утверждены следующие положения:
- о порядке изъятия и предоставления земельных участков;
- о порядке изъятия и предоставления земельных участков в г.Минске и областных центрах юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для строительства капитальных строений (зданий, сооружений);
- о порядке формирования и предоставления земельных участков для размещения объектов недвижимого имущества, обслуживания подлежащего продаже недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности;
- о порядке перевода земель из одних категорий и видов в другие и отнесения земель к определенным видам.
Установленные Указом № 667 положения принципиально не отличаются от аналогичных, которые действовали ранее, за исключением некоторых особенностей.
Так, теперь при изъятии и предоставлении земельных участков нет необходимости принимать решения районным, городским исполкомам об утверждении акта выбора земельного участка и областному исполкому о согласовании места размещения земельного участка. Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков предусмотрено, что акт выбора земельного участка утверждается председателем районного, городского исполкома и является основанием для проведения проектно-изыскательских работ и выдачи архитектурно-планировочного задания, получения заключений согласующих организаций и технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта.
Если для размещения объекта выбран земельный участок, изъятие которого входит в компетенцию облисполкома, соответствующий исполком определяет случаи, при которых акт выбора места размещения земельного участка, утвержденный председателем районного исполкома, представляется на согласование председателю областного исполкома. Исходя из этого каждый облисполком своим решением должен установить закрытый перечень таких случаев. Следует отметить, что данная процедура утверждения акта выбора земельного участка была установлена в Положении о порядке изъятия и предоставления земельных участков в г.Минске и областных центрах (далее - Положение).
Увеличен до 1,5 лет срок, когда не требуется изъятие и предоставление земельных участков при строительстве (прокладке), реконструкции подземных линейных сооружений (газопроводов, нефтепроводов, кабельных линий электропередачи, связи и др.), за исключением занятия для этих целей земель лесного фонда и земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения.
Положением определены условия выкупа земельных участков, находящихся в частной собственности, при их изъятии для государственных нужд - только по кадастровой стоимости на момент выкупа в порядке, устанавливаемом Советом Министров РБ. При этом конкретизирован перечень таких государственных нужд: изъятие земельных участков осуществляется в целях обеспечения национальной безопасности, охраны окружающей среды, размещения объектов социальной, транспортной и оборонной инфраструктуры, разработки месторождений полезных ископаемых, реализации международных договоров, градостроительных проектов, государственных программ, утвержденных Президентом РБ или Советом Министров РБ.
Положением сохранен принцип «одного окна» при выполнении организациями по землеустройству работ по оформлению материалов изъятия и предоставления земельных участков. Согласно этому принципу заинтересованное лицо вправе на основании договора подряда, заключаемого с указанной организацией, получить комплекс услуг, включая оказание услуг по обращению за государственной регистрацией создания земельного участка и возникновения прав на него.
Положением о порядке формирования земельного участка для проведения аукциона установлены конкретные сроки (10 рабочих дней), в течение которых победитель аукциона обязан внести плату за право заключения договора аренды земельного участка, возместить расходы, связанные с подготовкой аукциона и документации, необходимой для его проведения, и выполнить условия отвода, предусмотренные в решении об изъятии земельного участка для проведения аукциона. Местный исполком со своей стороны обязан после совершения победителем аукциона названных действий в срок не позднее 2 рабочих дней заключить с ним договор аренды земельного участка.
24.03.2008 г.
Евгений Капчан, начальник управления землеустройства
и государственного контроля за охраной и использованием земель
Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь
Материал подготовлен редакцией журнала «Юрист»