Жилой дом отказ от затратного подхода. Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке

Обоснование отказа от применения затратного подхода к оценке объекта оценки

Мы не воспользовались затратным методом оценки стоимости недвижимости, так как в процессе расчетов мы выявили некоторые недостатки в использовании такого подхода, а именно:

Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости,

Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда,

Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений,

Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений,

Отдельная оценка земельного участка от строений.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения, что и есть в нашем случае. Также данный подход Не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам, таким образом данный метод является очень трудоемким,в существующих рыночных условиях ту информацию, которую мы найдем, не будет репрезентативной. Если мы начнем использовать данный метод,мы получим не совсем точный результат, что будет искажать реальность,потому в российских реалиях этот метод тяжело используем.

Выбор ценообразующих параметров

Метод сравнения продаж дает наиболее объективную оценку для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи или ценах предложения.

Отличия в основных ценообразующих параметрах у объекта оценки и объектов-аналогов на дату оценки должно быть учтено внесением корректировок. Перечень основных ценообразующих факторов принят оценщиком по результатам изучения рынка недвижимости и общения с риэлторами, исходя из условий репрезентативности и адекватности данного подхода при оценке зданий.

В качестве основных ценообразующих параметров приняты следующие характеристики объектов:

1. Качество прав – наличие обременений на передаваемые права (договора аренды, сервитуты и др.).

2. Условия финансирования – льготное кредитование продавцом покупателя, платеж эквивалентом денежных средств.

3. Особые условия – наличие финансового давления на стороны сделки, субсидии или льготы на развитие и т. д.

4. Условия рынка – изменение цен во времени, отличие цены предложения от цены сделки.

5. Местоположение.

6. Назначение и вид недвижимости.

7. Площадь здания.

8. Техническое состояние здания.

9. Состояние отделки.

10. Наличие доп. улучшений ЗУ.

11. Коммуникации.

Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения выбран 1 кв. м., что является минимальной целой мерой площади объекта оценки и ее использование позволит с наименьшей степенью погрешности вносить корректировки в цены объектов-аналогов.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ МЕТОДА СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Описание объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости объекта оценки

Аналог 1

Продается отдельно стоящее двухэтажное здание площадью 711, 1 м по адресу Варшавское шоссе д 13 стр 2. Здание расположено вблизи Варшавского шоссе, недалеко от метро Тульская Здание находится в отличном состоянии, сделан качественный ремонт. Подключены все коммуникации. Земельный участок 0.0711 га, огорожен забором. Договор аренды земельного участка на 49 лет. Здание может использоваться под представительство, банк, медицинский центр, культурный центр, обучение, услуги, офис, арендный бизнес.

Аналог 2

Продается двухэтажное офисное здание по адресу ул. Вавилова, 57Астр4. Авторский проект в неорусском стиле. Здание реконструируется. Отличное расположение, в 10-ти минутах ходьбы от м. Академическая. Общая площадь 305 м2. 1-й этаж и 2-й этаж 237,6 м2, высота потолка 3,5 м. Есть цокольный этаж. Под отделку. Коммуникации центральные. Находится на охраняемой территории. Есть место для парковки.

Аналог 3

Нежилое помещение общей площадью 2726,4 кв.м. (первый этаж двухэтажного здания) в непосредственной близости от главных магистралей города и 3-ого транспортного кольца. ЮАО, Даниловский район, станция метро "Тульская" 440 метров. Здание в собственности и представляет собой 2-х этажное капитальное сооружение из кирпича 1917 года постройки (не является памятником архитектуры). Проведен капитальный ремонт внутренней части здания, высота потолков 3,2 м, оконные рамы - пластиковый стеклопакет. Ближайшее окружение - административные и жилые здания. Электрические сети внутреннего электроснабжения, канализация и т.д. в исправном состоянии. Здание находится под круглосуточной охраной и установлена пожарная сигнализация.

Аналог 4

Территориальное расположение:
Адрес:	Москва, Кадашевская набережная, 6/1/2
Округ:	Центральный
Метро:	Третьяковская, 5 минут
Площадь и стоимость недвижимости:
Тип объекта:	Офис
Свободный вход:	нет
Общая площадь, м 2:
Здание:	Нежилое (административное)
Цена:	10 000 000 $ 310 834 000 р. 7 809 448 €
Цена / м 2:	6 510 $ 202 366 р. 5 084 €
Дополнительная информация об объекте:
Тип дома:	Кирпичный
Телефон:	есть
Интернет:	есть
Мебель:	есть
Безопасность:	охрана, домофон, кодовый замок, шлагбаум,
Парковка:	гараж,

Оценка объектов недвижимости происходит с использованием трех методов: затратного сравнительного и доходного. Отказ от сравнительного подхода при оценке недвижимости должен быть обоснован оценщиком. Невозможность использования способа обуславливается особенностями объекта.

Сравнительный подход - это совокупность способов определения рыночной стоимости жилья. Данный анализ основан на сравнении похожих объектов. Они должны иметь схожие материальные, технические, экономические и прочие характеристики.

Важно! Использование сравнительного метода допускается, если есть доступная и достоверная информация по ценовым характеристикам аналогичных объектов.

Для применения сравнительного анализа выбираются аналогичные единицы, выставленные на торги. Данный метод подходит для типовых построек. Сравнение объектов позволяет определить наиболее рентабельную стоимость.

Метод сравнения подходит для оформления купли-продажи:

Вторичного жилья;
Земельного участка;
Типовые частные дома;
Комнаты;
Квартиры в новостройках.

Объекты недвижимости оцениваются сравнением следующих единиц:

Место расположения;
Технические параметры жилья;
Кадастровые характеристики;
Этажность;
Износ дома;
Год введения в эксплуатацию;
Категория земли (при сравнении участков).

Отказ от сравнительного метода

Невозможность применения сравнительного метода обуславливается следующими факторами:

Объект недвижимости построен по уникальному проекту, аналоги отсутствуют;
Движение на рынке аналогичных объектов в данный момент не происходит;
Количество аналогичных объектов не дает возможности провести полноценный мониторинг рынка;
Стоимость объектов-аналогов имеет существенную разницу. Выделить корректное среднее значение невозможно.

Важно! В данной ситуации оценщик должен использовать другие методы оценки: доходный и затратный.

Вопросы и ответы

Мой отец строил дом по индивидуальному проекту. Оценщик уточнил, что проведение сравнительного анализа нашего дома невозможно. Как провести оценку?

Мнение оценщика обосновано. Сравнительный метод предполагает наличие достаточного количества аналогичных объектов для определения средней рыночной стоимости. В данном случае можно использовать другие методы оценки, например затратный.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного и доходного подходов является не корректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов и использовать только один - сравнительный.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчет по "типовым" сметам, СНИПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и "вычленения" стоимости единицы площади квартиры приведет к большой погрешности при вычислении.

Кроме того, Оценщику абсолютно неизвестны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчета.

Отказ от использования доходного подхода

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно предположить, что он приобретается не как "квартира для проживания", а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода у Оценщика имелось также несколько аргументов. Прежде всего - это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода.

Во-вторых, несмотря на существующий в московском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться "черным". Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов.

По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.

Если вас интересует вопрос о том, как именно происходит оценка постройки, мы можем вас посвятить в один из самых популярных подходов к оценке жилья — затратный метод оценки недвижимости.

В рамках данной статьи мы рассмотрим все нюансы этого метода, а также познакомимся с его этапами.

Затратный подход в оценке недвижимости: в каких случаях применяется?

Затратный подход в оценке недвижимости — это общее количество всех методов, которые используются в совокупности для того, чтобы произвести оценку того или иного объекта недвижимости.

Этот метод имеет целью установить количество затрат, которые необходимы для того, чтобы произвести восстановление рассматриваемого объекта или замещение недвижимости.

Вообще, затратный подход в оценке недвижимости применяется при необходимости установить именно износ постройки.

Как говорят эксперты, данный подход основан на принципе замещения, который предполагает, что конкретный покупатель, руководствуясь имеющейся информацией, не заплатит за строение больше, чем на самом деле составляет стоимость обсуждаемого объекта.

Таким образом, можно сделать вывод о том, в каких случаях необходим затратный подход к оценке недвижимости и когда его используют специалисты оценщики.

Данный подход необходим тогда, когда речь идёт о вторичном жилье, когда необходимо оценить не только цену объекта в идеале, но и сделать упор на износ жилья, а также на иные нюансы, которые стали заметны с течением времени.

Данный подход может быть применен как жилому недвижимому имуществу, так и к коммерческому.

Этапы

Если говорить о том, как поэтапно осуществляется затратный подход по отношению к выведению стоимости конкретной недвижимости, то здесь можно выделить ряд последовательных действий:

Первым из этапов является оценка рыночной цены конкретно взятого объекта недвижимости, в том числе и земельного участка.
Для того, чтобы определить рыночную стоимость, специалист по оценке жилья проводит анализ, учитывая все факторы, касающиеся жилья.
В него входит как инфраструктура, располагающаяся вокруг, так и наличие или отсутствия ремонта. Кроме того, не последнюю роль играет год постройки, место расположения, а также другие не менее важные факторы.
Вторым этапом является оценка работ, которые необходимы по восстановлению, а точнее оценка их стоимости.
Так как мы говорим о здании, которое имеет какой-то процент износа, то необходимо понимать, что для того, чтобы привести его в порядок необходимы восстановительные работы.
Цена этих работ может варьироваться, начиная с самых незначительных сумм, и заканчивая весомыми денежными вливаниями.
Раз уж мы заговорили об износе здания, то также оценщик должен оценить выявленные виды износа, а также суммарный процент, на который занижают стоимость недвижимости ввиду наличия этого износа.

По факту проведения вышеуказанных этапов необходимо осуществить расчёт, который и будет являться итоговой ценой конкретно взятой недвижимости. Объект будет оценён путём проведения действий по корректировке цены жилья, при этом, будет учитываться износ здания, а также необходимые работы, которые необходимо провести для того, чтобы его ликвидировать и дать зданию вторую жизнь.

Методы затратного подхода в оценке недвижимости

Как вы уже убедились, при затратном подходе используются несколько методов в совокупности, которые и позволяют наиболее эффективно оценить недвижимость, а также предложить меры по её восстановлению:

Первым и самым распространённым методом при оценке жилья с использованием затратного подхода является метод сравнения продаж.
Он базируется на получении информации о том, какие аналогичные сделки были проведены в ближайшее время, и какова была стоимость объектов недвижимости на рынке.
Ещё один, не менее важный метод – это метод распределения. Подобная методика основана на том, что оценщик определяет соотношение между ценой строений, которые расположены на участке и самим участком.
Таким образом, в цену недвижимости закладывает и возведённые строения, и стоимость самого участка земли.
Также при затратном подходе используется метод выделения. Он основан на том, что оценщик собирает всю информацию о сегодняшних ценах на земельные участки, на постройки, а также на другие объекты недвижимости.
Имея информацию о цене, купле-продаже конкретных объектов, оценщик может охарактеризовать примерную стоимость нового объекта.
Наверняка, оценщиками недвижимости применяется и такой метод, как метод разбивки на участки. Эта методика применяется намного реже, чем вышеперечисленные, но также очень эффективна в вопросах затратного подхода.
Данный метод требует к себе поэтапного подхода, начиная от разбивки участка на конкретные сектора, и заканчивая действиями по улучшению каждого из секторов.
Техника остатка земли и вовсе является нечастым способом оценивать недвижимость. Однако, данная техника применяется в ситуациях, когда у оценщика отсутствуют данные о том, в какую стоимость были проданы свободные участки земельных наделов.
Раз уж мы упомянули капитализацию земли и зданий, то нельзя пропустить данный метод. От капитализации земельной ренты определяется стоимость конкретного участка методом выявления арендной платы, которая относится к земле и капитализируется с определённым коэффициентом, установленным для региона. При этом необходимо брать в расчёт и рыночные данные.

Эти методы оценки недвижимости при затратном подходе являются основными, но этот перечень далеко не исчерпывающий. Возможно, с опытом, оценщики используют или наоборот, не используют некоторые вышеперечисленные методы, добавляя к ним свои нововведения, адаптируя под свою работу.

Определение износа

Под износом в данном контексте понимается уменьшение стоимости конкретно взятого объекта ввиду того, что здание не является идеальным по различным причинам.

Такое понятие как износ может измеряться как процентах, так и в ценовом выражении.

Конечно, если речь идёт о стоимости, то здесь имеет смысл говорить об обесценивании объекта.

Также, многие правоведы говорят о том, что износ – это потеря полезности здания, а значит, и стоимость будет уменьшена.

Рассмотрим, как можно это сделать самостоятельно.

Нам понадобятся следующие данные:

Во-первых – это стоимость воспроизводства объекта, цена проводимых улучшений конкретного задания.
Во-вторых, это полная цена воспроизводства конкретно взятой постройки, и это будет полная стоимость замещения объекта, кроме того, нам понадобится величина износа объекта, который был выведен при оценке.

Данный метод достаточно сложен, и при осуществлении действий с вышеуказанными единицами, может запутаться не только новичок, но и профессионал-оценщик.

Ещё один метод, который может быть использован вами – это метод срока жизни.

Этот метод может базироваться на проведении анализа, а также экспертиз конкретного строения.

Абсолютная величина упирается в возраст объекта, к которому приравнивают износ характерный для данного возраста.

Таким образом, вам понадобится информация о физической жизни здания, то есть дата его постройки, а также данные о периоде времени, который прошел с момента, как здание начала функционировать, а также эффективный возраст, которые можно рассчитать на основе хронологического возраста здания.

Нехитрое использование данных в конкретной формуле и вы получите примерный уровень износа постройки.

Примеры с подробным описанием

Затратный метод оценки недвижимости — пример.

Итак, искомый объект – это цена жилья. Кроме того, нам понадобится данные конкретной стоимости участка земли, на котором расположен объект.

Также нам понадобятся данные по восстановительный цене работ, которые необходимы для того, чтобы ликвидировать износ.

Раз уж мы заговорили об этой новости, то нам понадобится и его величина, которую вы можете найти одним из вышеуказанных методов.

Итак, если цена земельного участка равна 3.000.000 руб., то мы складываем её со стоимостью восстановительных работ, которые, предположим, оценщик оценил в 800.000 руб. От этой суммы мы вычитаем величину износа, которая составляет 1.200.000 руб. То есть, общая стоимость конкретно взятого объекта недвижимости, согласно вышеуказанной формуле будет равна 2.600.000 руб.

Отказ от затратного подхода при оценке недвижимости

Иногда оценщики отказываются от использования затратного подхода при оценке конкретного вида своего имущества.

Это происходит по ряду причин, но самое важное – это обоснование такого отказа.

Чаще всего оценщики не пользуются данным подходом ввиду того, что не обладают достаточным количеством данных о конкретной недвижимости.

Кроме того, данный подход применяется тогда, когда речь идёт об износе здания, а если он минимален, или вообще не обнаружен, то затратный подход просто не может быть применен.

В этом случае, оценщик будет вынужден обратиться к другому подходу, например к доходному, который может рассматривать постройку с точки зрения привлекательности для привлечения инвестиций, а не как объект, который по тем или иным причинам может утратить свою первоначальную стоимость.

По факту отказа от затратного подхода оценщик должен написать соответствующую бумагу, где мотивированно объясняет свою позицию, а также, обосновывает использование совсем иного метода в своей работе.

Заключение

Только профессионал в своём деле может чётко осознавать, какой метод будет использован при оценке конкретно взятой недвижимости, очень часто случаются ошибки, когда оценщик с первого взгляда пытается оценить объект.

Тем не менее, оценка недвижимости затратным подходом является наиболее привлекательным случаем, когда речь идёт о вторичном жилье, а также о коммерческой недвижимости, которую уже потрепали годы. Иначе говоря, уделите внимание изучению данного метода, так как в работе оценщика он пригодится в любом случае.

ПРИМЕР ОБОСНОВАНИЯ ОТКАЗА от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры. Фрагмент из отчета об оценке квартиры.

В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный.

Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV. п. 23).

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.

Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.

Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта.

Обоснование отказа от использования доходного подхода оценки

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21). На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным.